6·19 부동산대책 / 주택담보대출 LTV·DTI 어떻게 강화되나

수도권 분양아파트 잔금대출에 50% DTI 첫 적용

부채상환능력 없이 분양 받아 전매 노리는 `단타` 어려워져
서울아파트 대부분 5억 넘는데 `초이노믹스` 전보다 규제 강해 실수요자들 집사기 빡빡해져
조정대상지역 아닌 수도권은 강화된 대출규제 예외 적용

다음달 3일부터 서울의 5억원 초과 아파트를 구입할 때 받을 수 있는 대출한도가 집값의 70%에서 60%로 쪼그라든다. 은행은 물론 제2금융권인 보험사, 상호금융, 저축은행 등 어떤 금융사를 이용하더라도 마찬가지다. 6·19 부동산대책에 담보가치 대비 대출한도를 일정 비율로 규제하는 LTV(Loan to Value·담보인정비율) 규제비율이 70%에서 60%로 강화되는 방안이 포함됐기 때문이다. 연소득 대비 연간 원리금상환액을 뜻하는 DTI(Debt to Income·총부채상환비율) 역시 수도권 아파트 기준 60%에서 50%로 강화된다. 

연봉이 3000만원이라면 연간 원리금상환액 한도가 1800만원에서 1500만원으로 줄어든다. 동일한 소득을 기준으로 그만큼 대출한도가 감소한다는 얘기다. 2005년 DTI 규제가 도입된 이래 처음으로 분양 아파트 잔금대출에도 DTI가 적용된다. 비율도 새로 강화된 비율(50%)로 정해졌다. 서울 아파트 평균 가격이 6억원 안팎이라는 점을 감안하면 서울의 중고가 아파트를 금융권 대출을 받아 구입하려는 잠재적 주택 매수자들의 자금 부담이 크게 늘어나는 셈이다. 

서울과 경기·부산 일부 지역 집값 급등세를 막기 위해 정부가 19일 내놓은 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응 방안'은 이 같은 LTV·DTI 강화 방안을 담고 있다. 대출한도를 낮춤으로써 국지적인 부동산 과열 양상을 잡겠다는 시도다. 박근혜정부 시절인 2014년 8월 1일 LTV와 DTI가 완화된 지 3년 만에 대출 규제가 강화되는 셈이다. 다만 이번 대출 규제는 획일적으로 적용되지 않고 선별적으로 적용된다. 특히 서민용 정책 모기지인 '디딤돌대출'을 받을 수 있는 자격 요건 충족 여부에 따라 희비가 엇갈린다. 먼저 정부는 투기 세력에 대한 대출 규제는 강화하면서도 서민·실수요층의 내 집 마련 의욕이 꺾이지 않도록 하는 데 무게중심을 뒀다. 5억원 이하 주택 구입을 앞둔 연봉 6000만원(생애 최초 주택 구입자는 7000만원) 이하인 무주택가구주는 금융규제 강화 조치 적용 대상이 아니다. 이 때문에 집값 5억원 이하·연봉 6000만원 이하 무주택가구주는 일반 주택담보대출과 분양 아파트 잔금대출 모두 규제 강화 이전 LTV(70%), DTI(60%) 규제 대상이 된다. 

하지만 집값이 5억원 이상, 연봉이 6000만원을 초과하거나 무주택자가 아닌 경우 LTV와 DTI 강화에 따른 대출한도 축소를 피해갈 수 없다. LTV는 지역이나 주택 유형과 무관하게 일률적으로 70% 규제비율이 적용돼 왔다. 하지만 조정대상지역은 다음달 3일 이후 대출 신청분부터 규제비율이 60%로 강화된다. 수도권(서울, 경기, 인천) 아파트에만 제한적으로 적용돼온 DTI는 규제비율이 60%에서 50%로 강화된다. 

분양 아파트 입주를 위한 집단대출 역시 이주비대출, 중도금대출, 잔금대출 등 집단대출 유형과 무관하게 조정대상지역 LTV가 70%에서 60%로 강화된다. 다만 디딤돌대출 요건 충족자는 70% 비율을 적용받는다. 

이번 대책으로 집단대출에 적용되지 않았던 DTI가 잔금대출에 한해 처음으로 적용된다. 금융당국은 분양 당첨 후 1차 중도금 납부 이전 시점에 미리 잔금대출 DTI 심사를 진행해 채무 상환 능력이 없는 분양 당첨자를 사전에 솎아낼 방침이다. 이를 통해 아파트 입주 시점에 이뤄지는 잔금대출 DTI 심사를 통과하지 못해 입주대란 사태가 발생할 수 있는 여지를 최대한 방지할 계획이다. 

인천과 경기도 안양, 군포, 안산 등 조정대상지역이 아닌 수도권 지역 아파트 구입자금대출은 종전대로 70% LTV 비율과 60% DTI 비율이 유지된다. 조정대상지역이 아닌 지방은 70% LTV가 유지될 뿐 아니라 종전대로 DTI 심사는 받지 않는다. 

금융위원회 관계자는 "이번 대책은 국지적 부동산 가격 과열 급등에 대한 선별적 대응"이라며 "조정대상지역이 아닌 기타 지역의 LTV·DTI는 기존 규제를 그대로 유지할 것"이라고 전했다. 

대출규제 강화 여파는 실수요자인 중산층에 직접적인 타격을 줄 것으로 보인다. 특히 5억원 초과 주택 구입자들은 소득과 무관하게 60%라는 강력한 LTV를 적용하면서 오히려 초이노믹스 이전보다 규제가 강화됐다는 지적이 나오고 있다. 2014년 7월까지 LTV 비율은 50~70%였는데 이자만 내는 거치 기간 없이 원금 분할상환을 하는 실소유 목적 대출 신청자에게는 당시에도 규제비율이 70%였다. 만기가 짧거나 거치 기간이 긴 대출의 LTV 비율은 50~60%였는데 이 비율이 초이노믹스에 따라 70%로 완화됐을 뿐이다. 초이노믹스 이후 LTV는 실수요자 여부·대출 방식과 무관하게 완화돼 70%로 일원화됐다. 이 비율이 다음달 3일부터 60%로 강화된다는 얘기다. 투기 목적의 거치식 대출에 대한 차등적 접근 없이 실수요자를 대상으로 무분별하게 규제 강화가 이뤄지면서 상환 능력은 충분하지만 종잣돈이 넉넉하지 않은 사회초년생들의 내 집 마련 부담은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 

서울 마포구에 사는 김상호 씨(40)는 "디딤돌대출은 집값 5억원 기준 대출한도가 2억원에 불과한데 3억원을 스스로 마련할 수 있는 이들이나 혜택을 보는 비정상적인 정책 모기지"라며 "투기 세력 때문에 집값이 올랐는데 충분한 급여 소득이 있는 정상적인 실수요자로 규제의 칼날이 집중된 것은 문제"라고 지적했다. 

금융당국 일각에서도 불만의 목소리가 나오고 있다. 금융당국 관계자는 "일부 지역의 국지적 집값 과열 때문에 8월 가계부채 대책과 별도로 미리 부동산 대책이 나온 셈인데 금융위원장 인선 지연 등으로 LTV와 DTI라는 손쉬운 칼을 충분한 검토 없이 쓴 측면이 있다"며 "조정대상지역에 대한 전매제한 등 규제가 집값 급등세를 진정시키는 효과를 가져오지 못하면 추가적인 대출규제 조치가 나올지 걱정"이라고 전했다. 

익명을 요구한 민간 경제연구소 선임연구원은 "다주택자 보유세 강화 등 투기 억제책에 대한 근본적 접근 없이 실수요자에게까지 영향을 미치는 집값 안정책은 단기적 시장 안정을 불러올지는 몰라도 부동산시장 양극화가 날로 심해질 것"이라고 경고했다.